Hypotéka vs. investice
Máte každý měsíc peníze navíc. Poslat je do mimořádných splátek hypotéky, nebo je investovat? Kalkulačka porovná majetek na konci doby hypotéky u obou strategií.
Majetek v čase (splacená jistina + investice)
Jak přesně kalkulačka počítá
- Z úroku, zůstatku a zbývající doby se dopočítá řádná anuitní splátka
S = Z × i / (1 − (1+i)⁻ⁿ)(i = měsíční úrok, n = počet měsíců). - Strategie „splácet dřív": každý měsíc jde na hypotéku splátka + volné peníze. Po doplacení se celá částka (splátka i volné peníze) investuje zadaným výnosem až do konce původní doby.
- Strategie „investovat": hypotéka běží podle řádného plánu a volné peníze se každý měsíc investují zadaným výnosem.
- Majetek v grafu = splacená jistina + hodnota investic; obě strategie končí se splacenou hypotékou, liší se hodnotou investic.
- Model nepočítá s daněmi, poplatky, změnou sazby při refixaci ani s limity mimořádných splátek (viz otázky níže).
Jak o rozhodnutí přemýšlet
Mimořádná splátka hypotéky je investice s jistým výnosem rovným úroku hypotéky - z každé splacené koruny už nikdy nezaplatíte úrok. Investování volných peněz nabízí vyšší očekávaný výnos, ale bez záruky a s kolísáním. Proto výsledek kalkulačky čtěte jako očekávaný rozdíl, ne jistotu: čím menší rozdíl mezi úrokem hypotéky a výnosem, tím víc mluví pro jistotu splácení.
V praxi rozhoduje i likvidita (investované peníze můžete použít, splacené v nemovitosti ne), daňový odpočet úroků z hypotéky na vlastní bydlení a hlavně disciplína - strategie „investovat" funguje, jen když se volné peníze opravdu investují. Jak se investovaná částka chová v čase, ukazuje kalkulačka složeného úročení.
Časté otázky
Kdy se vyplatí splácet hypotéku dřív?
Čistě matematicky tehdy, když je úrok hypotéky vyšší než výnos, kterého byste dosáhli investováním (po daních). Mimořádná splátka je totiž jistý, bezrizikový „výnos" ve výši úroku hypotéky. Při úroku 5 % a očekávaném výnosu akcií 7 % vychází lépe investovat - ale bez záruky, výnos trhu jistý není.
Můžu hypotéku splácet mimořádně zdarma?
Od prosince 2023 lze každý rok bezplatně splatit až 25 % sjednané výše úvěru; při refixaci lze splatit vše. Mimo tato okna si banka může účtovat účelně vynaložené náklady. Podmínky se liší podle smlouvy - ověřte si je u své banky.
Nezapomíná kalkulačka na daně z investic?
Výpočet používá hrubý výnos. Při držení přes 3 roky jsou prodeje cenných papírů v Česku od daně osvobozeny, takže pro dlouhodobou strategii je to obvykle přiměřené zjednodušení. Konzervativnější odhad získáte zadáním nižšího výnosu.
Co psychologie a riziko?
Čísla nejsou všechno. Splacená hypotéka je jistota a nižší fixní náklady - to má hodnotu, kterou graf neukáže. Investovaná varianta zase drží peníze likvidní (můžete je použít i jinak), ale kolísá a vyžaduje disciplínu volné peníze opravdu investovat, ne utratit. Rozumný kompromis bývá dělat obojí.