Hypotéka vs. nájem
Koupit vlastní bydlení na hypotéku, nebo zůstat v nájmu a peníze investovat? Kalkulačka srovná majetek u obou variant rok po roce - fér, včetně investování rozdílu.
Čistý majetek v čase
Jak přesně kalkulačka počítá
- Koupě: hypotéka = cena − vlastní zdroje, anuitní splátka z úroku a doby. Měsíční náklady vlastníka = splátka + náklady vlastnictví (procento z aktuální ceny / 12). Cena nemovitosti roste zadaným tempem.
- Nájem: nájemník platí nájem (roste zadaným tempem) a hned na začátku investuje vlastní zdroje, které nevložil do nemovitosti.
- Rozdíl nákladů: každý měsíc platí jedna strana víc. Kdo platí méně, rozdíl investuje zadaným výnosem - obě varianty tak pracují se stejnými penězi.
- Majetek: koupě = aktuální hodnota nemovitosti − zůstatek hypotéky + případné investice; nájem = hodnota investičního portfolia. Graf ukazuje obě křivky, verdikt je jejich rozdíl na konci doby hypotéky.
- Model nezahrnuje jednorázové náklady koupě, refixace, daně z investic ani hodnotu jistoty či flexibility - viz otázky níže.
Jak výsledek číst
Tohle je nejcitlivější kalkulačka na webu - malá změna růstu cen nemovitostí nebo výnosu investic dokáže verdikt otočit. Proto ji berte jako nástroj na testování scénářů, ne jako rozsudek. Zkuste konzervativní variantu (růst nemovitostí 1-2 %, výnos 5 %) i optimistickou a sledujte, kdy se křivky protínají: často vyjde, že koupě dohání nájem až po mnoha letech - a naopak že nájem vyhrává jen při disciplíně investovat rozdíl opravdu každý měsíc.
Ekonomika je jen půlka rozhodnutí. Vlastní bydlení je pojistka proti růstu nájmů a výpovědi, nájem je flexibilita a méně starostí. Obojí má cenu, kterou do vzorce nedostanete.
Časté otázky
Proč nájemník v modelu investuje?
Aby bylo srovnání fér. Kupující vloží do bydlení vlastní zdroje a splácí hypotéku; nájemník platí nájem, ale vlastní zdroje mu zůstávají - model předpokládá, že je investuje a k tomu investuje i případný měsíční rozdíl mezi náklady vlastníka a nájmem. Bez toho by koupě vycházela lépe skoro vždy a srovnání by nemělo smysl.
Co všechno patří do nákladů vlastníka?
Kromě splátky hypotéky i údržba a opravy, pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti a fond oprav. Kalkulačka je shrnuje do procenta z ceny nemovitosti ročně (výchozí 1 %). U novostaveb bývá dočasně méně, u starších domů více.
S jakým růstem cen nemovitostí počítat?
Dlouhodobý průměr v ČR se pohybuje kolem inflace plus 1-2 procentní body, ale po dekádách stagnace přišly roky s dvouciferným růstem. Výsledek je na tento parametr citlivý - vyzkoušejte konzervativní i optimistický scénář.
Co model nezahrnuje?
Jednorázové náklady koupě (daň, právník, provize, rekonstrukce), refixace úroku, růst vlastního příjmu, daňový odpočet úroků ani hodnotu jistoty vlastního bydlení a flexibility nájmu. Je to orientační ekonomické srovnání, ne kompletní životní rozhodnutí.